필지별 사전조사

재개발 토지 등기부등본, 갑구·을구 읽는 법

정리 · 2026년 09월 11일

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되며 각각 다른 정보를 담고 있습니다. 갑구에서는 소유권 관련 사항을, 을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있어 두 구를 함께 읽어야 필지의 권리관계를 정확히 파악할 수 있습니다.

표제부에서 확인할 사항

표제부는 토지의 소재지, 지목, 면적 등 물리적 현황을 보여줍니다. 합필·분필 이력이 있다면 표제부에 연혁 정보로 함께 표시됩니다.

갑구에서 소유권을 확인하는 방법

갑구에는 현재 소유자와 과거 소유권 변동 이력이 순서대로 기재됩니다. 소유자가 여러 명이면 공유지분 형태로, 가압류나 가처분이 있다면 그 내용도 갑구에 표시됩니다.

을구에서 확인해야 할 제한물권

을구에는 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 이외의 권리가 기재됩니다. 근저당권이 설정돼 있다면 채권 최고액과 채권자를 확인해 매수 후 말소 조건을 협의해야 합니다.

갑구와 을구를 함께 봐야 하는 이유

소유권에 문제가 없어도 을구에 큰 금액의 근저당이 설정돼 있다면 매수 후 채무 인수나 말소에 대한 협의가 필요합니다. 두 구를 함께 확인해야 완전한 권리관계 파악이 가능합니다.

폐쇄등기부는 언제 필요한가요

합필이나 멸실로 폐쇄된 과거 등기부는 현재 등기부에 나타나지 않는 이전 권리관계를 보여줘, 합필·분필 이력이 있는 필지는 폐쇄등기부를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

등기부 열람·발급 방법

인터넷등기소에서 온라인으로 열람·발급할 수 있으며, 등기소를 방문해 발급받을 수도 있습니다. 수수료는 발급 방식에 따라 다릅니다.

등기부 순위번호는 왜 중요한가요

갑구·을구에 기재된 순위번호는 권리 간 우선순위를 결정하는 기준이 됩니다. 같은 필지에 근저당권이 여러 개 설정돼 있다면 순위번호가 빠른 권리가 우선 변제받으므로, 여러 권리가 얽힌 필지는 순위번호 순서를 함께 확인해야 실제 위험도를 정확히 가늠할 수 있습니다.

말소된 권리도 확인해야 하나요

이미 말소된 근저당권이나 가압류라도 등기부에는 말소 사실과 함께 이력이 남아 있어, 과거 어떤 권리관계가 있었는지 참고 자료로 확인해두면 필지의 전반적인 이력을 이해하는 데 도움이 됩니다.

등기부와 실제 소유자가 다르면 어떻게 하나요

등기부상 명의자와 매도인이 다르다면 대리인 위임 여부나 명의신탁 가능성을 의심해봐야 합니다. 매도인이 본인이 등기부상 소유자와 동일인임을 신분증과 함께 확인시켜주지 못한다면 계약을 서두르지 말고 사실관계를 먼저 확인하는 것이 안전합니다. 대리인과 계약하는 경우라면 위임장과 인감증명서가 실제 소유자의 것인지도 함께 대조해야 합니다. 조금이라도 의심되는 정황이 있다면 계약을 서두르지 말고 등기소나 법무사를 통해 추가로 확인하는 것이 안전하며, 확인 없이 계약금부터 지급하는 것은 피해야 하고 급하게 서두를 이유가 없다는 점을 항상 기억해야 나중에 큰 후회 없이 안전하게 진행할 수 있고 마음도 한결 편안해집니다.

자주 묻는 질문